跌了几个月，现在是抄底楼市的好时机吗？

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国内的房价普遍都在跌，并且已经三四个月过去了。所以，现在国内到底适不适合买房？

房价在跌是毋庸置疑的，除非你天天沉浸在房产中介们的鸡血朋友圈里，并且信了。

当然，也没什么暴跌的状况，数据网上随处都可以搜到。那些开口就说腰斩的，细究起来，大多站不住脚。

房价还在扛着，但成交量寥寥无几。买卖双方都还在对峙阶段。不少新盘价格依然高企，生怕降价的口子一开，行情由此坍塌；二手市场卖家丧失了主动权，等着买家挥刀砍个五万十万也是常有的事。

目前数据上的涨跌，大多在合理范围内，这些都不是关键。房地产市场如若该涨不涨，出现的是报复性上涨；该跌不跌，不小心就出现踩踏性出逃。决定是否会出现这些状况的，是对市场的心理预期。

经过这几个月的政策调整、行业变化、舆论渗透，市场上的买家形成了一个共识：房价不可能会像以前那样疯涨了，可能会崩盘，可能会阴跌，可能会横盘，即使会涨，也只会稍微上涨。

毋庸置疑，国内的房价是有泡沫的，或者说是不合理的。在中国，房价的构成包括了地方政府、开发商、中介、炒房客，以及中央的调控政策。

地方溢价卖地-开发商负债快速建成房子-中介及炒房客把房价再度炒高卖出。房子的产销过程不过如此。在这个过程中，上头看到房价太高，会出台几条政策喊话，地方配合一下出点限购政策，导致房价反倒飙升；看到房子卖不出去，上头也会帮着想法子——比如三四线城市一堆房子滞销，上头再搞去库存运动，以棚改加资金配套帮着脱销。

无论是地方政府还是房地产企业的去杠杆，都是基于人们没办法再为这些杠杆产生的高价格买单了。地方政府搞基建大开发杠杆过高，拿卖地来偿还；土地价格高，需要高房价支撑；高房价最后买单者，不过在于刚需族。

所以，要推行去杠杆，是因为国内的刚需真的没钱再买单了。

房价很难再疯涨起来，跟去杠杆的原因是一样的。普通人懂不了那么多经济理论和趋势分析，但没钱了就真的是没钱了。维持当前的房价，已经掏空四个老人的全部积蓄，并透支两个年轻人这辈子能赚到的钱。

买房的人群划分出来就三种，大资本、炒房客、刚需。

大资本其实也属于炒房客的一种，只是资本规模庞大以及运作模式公司化。由于房产是流通性较差，但资金投入量较大的资产。尤其是资本化规模化运作时，杠杆利用率是比较低的。因此，如果不是拥有惊人的利润收益，大资本不会轻易涉足。即使只是小涨的话，还不如找其他途径进行投资。

在当前环境下，国内楼市的大资本能跑的基本都跑了。没跑掉的，也不会再继续买了。

炒房客在很多人眼里，都是带着原罪的人。不过这些评价都很闲的，没什么意义。关键是这个群体的嗅觉比谁都灵活。

比如2017年初广州地区房价报复性上涨，炒房客就在广州地毯式扫房。到9月，不少房屋涨幅达60%以上，炒房客陆续开始抛售。要知道，限购问题，这个群体有很熟练的配套解决方案。比如跟刚当地刚毕业的学生们签协议，给一定费用让这些户口在广州的毕业生代持；比如先跟上任业主办理公证书，获得房屋的出售处理权，找到下家后将房屋过户。

他们很灵敏地嗅到了广州房价的轨迹，获得一波收益之后，快速脱离。正如今年5月份，房产税的风轻轻一吹，中山一带的楼盘陆续抛售，炒房客对政策的研究比谁都精准。即使把他们认定为赌徒，他们一点都不固执。当然，有大部分跟风投资的人，则另当别论。这部分人的心理，跟股民心理是有相通的。

在十八线小县城的人都明确房价不会再度飞涨的情况下，炒房客不会有任何的轻举妄动。并且，现在不少炒房客早已转移到东南亚砍瓜切菜了。炒房永远是为别人解套，炒的价格越高，接盘得人越少，后接盘的，必然会是刚需。他们不会等刚需接不起盘的时候再抛掉。

这十多年来，驱动房地产不断走高的，可以说是来自于刚需们的焦虑——“再不上车的话，又要翻倍涨了。”“再不上车的话，这辈子都买不起房了”。这些焦虑的情绪，来自于不断疯狂走高的房价，让多少家庭倾尽所有，透支未来。

不过，到了现在他们明确意识到，房价不可能再像以往那般疯涨以后，拖几个月，冷眼观望，成为他们当前的最优策略——现在慢慢跌，没准真的崩了呢？比如来一次腰斩也是很开心的。即便这些都失算了，涨，也只能是小涨怡情，300万和310万有什么区别吗？反正现在除了中介，人们都在唱空房地产。就这么拖着，看谁能耗得过谁。

没几个人会再去幻想着国内房地产再来一轮暴涨。实业衰退，内需不振，股市低迷，人口红利不断消失。靠什么涨？刚需们负债累累，六个钱包一出，连买纸尿裤都勒紧裤腰带了。这种环境还能指望两位数增长带动房价，指望工资暴涨增加购买力，有点梦想做得太大了。

市场是残酷的，规律是不以人的意志为转移的。虽然说中国并不是那么市场经济，政策随便来一发都可以带来骚动。比如之前棚改来一波，三四线城市飞到天上去了。比如要北京来一个“一年之内，买房送北京户口”，估计北京的房价半年就可以超越香港，都按平方寸作度量衡了。

但是，凡事都有极致的。就像是棚改运动，再来一轮就饮鸩止渴了。总不至于像美国当年信用大放水，月薪2000能随便贷个几百万出来，最后炒一波房价然后金融危机吧。

所以，刚需就别急了。要投资房产的，换个地吧。

（完）

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